Signaalgebieden met bouwvrije opgave
Minister van Omgeving Zuhal Demir vraagt uitdrukkelijk aan vastgoedmakelaars en notarissen om (kandidaat-)kopers actiever te informeren over de ligging van een onroerend goed in een signaalgebied met bouwvrije opgave. CIB Vlaanderen ontving onlangs een formeel schrijven in die zin. De ‘bouwvrije opgave’ heeft immers verregaande gevolgen: het gebied moet vrij blijven van bebouwing en zal een andere bestemming krijgen. Kandidaat-kopers blijken zich hier nog te weinig van bewust. Wat betekent dit nu concreet? En waarom is dit relevant voor vastgoedmakelaars?
Een signaalgebied wordt gekenmerkt doordat het een groot waterbergend potentieel combineert met een nog niet ontwikkelde harde bestemming (wonen, industrie, …). Het waterbergend potentieel is belangrijk in functie van een reductie van het overstromingsrisico. Het zijn gebieden die geschikt zijn om bij hevige regenval het afvloeiend water op te vangen op een plaats waar dit niet tot overlast leidt.
Door de hoge graad van en het verspreide karakter van de bebouwing in Vlaanderen zijn dergelijke gebieden zeldzaam. Daarom worden ze specifiek aangeduid door de Vlaamse regering.
Wanneer na analyse van een signaalgebied blijkt dat het risico op wateroverlast bij ontwikkelen van het gebied volgens de bestemming toeneemt, beslist de Vlaamse regering tot een vervolgtraject.
Voor 235 signaalgebieden, variërend in grootte van enkele percelen tot meerdere hectares, heeft de Vlaamse regering de voorbije jaren een beslissing genomen over welk initiatief nodig is om het waterbergend vermogen te behouden.
Er zijn twee mogelijkheden:
Een verscherpte watertoets: de geldende bestemming blijft behouden, maar er kunnen in het kader van de watertoets wel extra voorwaarden opgelegd worden voor de ontwikkeling van het gebied
Bouwvrije opgave: delen van het signaalgebied moeten bouwvrij blijven en moeten bijgevolg een andere bestemming krijgen. Dit kan ofwel via een RUP, ofwel via de aanduiding tot watergevoelig openruimtegebied
Minister Demir vraagt nu zeer specifiek om kandidaat-kopers te informeren of er voor een bepaald perceel sprake is van dergelijke bouwvrije opgave.
Wat betekent dit concreet?
Je zal als vastgoedmakelaar voortaan een extra opzoeking moeten doen bij de samenstelling van je verkoopdossier. De ligging in een signaalgebied is immers niet opgenomen bij de reguliere bevraging van de waterkaarten in functie van de informatieplicht rond overstromingsgevoeligheid.
Je moet nu ook het Geoloket rond signaalgebieden consulteren.
Daarin staat duidelijk aangegeven of er sprake is van een verscherpte watertoets, dan wel een bouwvrije opgave. Het is vervolgens zaak de resultaten van deze opzoeking kenbaar te maken aan geïnteresseerde kandidaat-kopers en om in geval van ligging in een signaalgebied met bouwvrije opgave of verscherpte watertoets hiervan melding te maken in de onderhandse verkoopovereenkomst.
Wat is de link met het Instrumentendecreet?
De bouwvrije opgave is in feite slechts een eerste stap om te informeren dat er in de toekomst een herbestemming aan komt, weg van de huidige harde bestemming (wonen, industrie, …). Groot discussiepunt tussen het Vlaams en het lokaal niveau is echter in welke mate die bouwvrije opgave dwingend is.
Minister Demir verdedigt op dit vlak de toepassing van omzendbrief LNE/2015/2. Die gaf aan de lokale besturen de opdracht om geen vergunningen meer te verlenen voor de realisatie van de harde bestemming van het signaalgebied. Dit om het bewarend beleid te bewaken en het vervolgtraject niet te hypothekeren.
Een omzendbrief is echter geen decreet. Heel wat lokale besturen verdedigen dan ook het standpunt dat ze niet zomaar vergunningen kunnen weigeren op grond van de bouwvrije opgave. Met de regelmaat van de klok leidt dit tot disputen tussen steden & gemeenten enerzijds en de minister anderzijds. De Vlaamse administratie blijft immers consequent beroepen instellen tegen verleende vergunningen. De debatten over en weer kwamen de voorbije jaren meermaals in de pers bovendrijven.
Bij de lokale besturen leeft het gevoel dat ze de hete aardappel doorgeschoven krijgen. De regeling rond de planschade wakkert dit verder aan.
Initiële bedoeling was steeds dat de herbestemming van de signaalgebieden gerealiseerd zou worden middels aanduiding door de Vlaamse regering als watergevoelig openruimtegebied. Die nieuwe bestemming is jaren geleden ingeschreven in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Maar, de aanduiding van de eerste watergevoelige openruimtegebieden laat al even lang op zich wachten.
De reden is dat in geval van herbestemming er uiteraard ook planschade uitbetaald moet worden aan de eigenaars van percelen in het signaalgebied. De regering wil dat niet doen onder de huidige bepalingen betreffende planschade. Dat is immers een ander hot politiek issue: planschade aan 100% versus financierbaarheid. Een debat dat eveneens al jaren wordt gevoerd in functie van het Instrumentendecreet. Dat is al herhaalde keren teruggetrokken uit het parlement na kritiek van stakeholders, de Raad van State, meerderheidspartijen, …
Zolang de regeling rond watergevoelige openruimtegebieden daardoor een beleefde fictie blijft, is enkel de herbestemming via RUP een realistische optie. Waardoor vervolgens de factuur voor de planschade integraal naar de steden en gemeenten wordt doorgeschoven.
Waarom is dit relevant voor vastgoedmakelaars?
In eerste instantie als duiding bij wat je in de media kan lezen. En het verklaart waarom minister Demir haar vraag richt aan de sector. Kandidaat-kopers beter informeren voorkomt mogelijk dat ze überhaupt vergunningsaanvragen indienen, waarvan bepaalde gemeenten vinden dat ze deze moeten honoreren, met vervolgens beroep door de Vlaamse administratie, hetze in de pers, …
Daarnaast is het sowieso een belangrijk aandachtspunt. Het is wel degelijk nuttige informatie voor kandidaat-kopers om een beeld te hebben van de mogelijke consequenties bij de aankoop van een perceel in signaalgebied. Hiermee kunnen onaangename discussies naderhand vermeden worden. Het tegendeel is ook waar: in geval van enkel een verscherpte watertoets bevestigt dit net dat het gebruik volgens de harde bestemming mogelijk is mits enkele extra maatregelen.
Een laatste punt: bij de eerste aanduiding van een watergevoelig openruimtegebied wordt de bijzondere informatieplicht VCRO decretaal uitgebreid. Jaren terug is immers een aanpassing goedgekeurd die vastgoedmakelaars en notarissen oplegt om een aanduiding als WORG apart te vermelden in de publiciteit, de onderhandse verkoopovereenkomst en de authentieke akte.
Deze uitbreiding van de informatieplicht is tot op vandaag echter nooit in werking getreden. Van zodra er een WORG formeel aangeduid wordt, zal dat wel het geval zijn. Nog een bijkomende reden dus om de progressie van het Instrumentendecreet wel degelijk van nabij te volgen…
Waarschuwing
Maar bij dit alles hoort een kanttekening. Weliswaar determineerde de Vlaamse overheid de besproken signaalgebieden intussen concreet. Die vaststelling is uiteindelijk voor iedereen raadpleegbaar en dus ook kenbaar. Desalniettemin is de aan deze aanduiding inherente ‘bouwvrijheid’ (verbod tot bouwen) nog niet omgezet in een planologisch relevant norminstrument (zoals een uitvoeringsplan).
Hierbij is essentieel dat art. 2.6.1, § 2 van de VCRO bepaalt:
“Planschadevergoeding wordt toegekend wanneer, op basis van een in werking getreden ruimtelijk uitvoeringsplan, een perceel niet meer in aanmerking komt voor een vergunning om te bouwen, vermeld in artikel 4.2.1, 1°, of voor het verkavelen van gronden, terwijl het de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding van dat definitieve plan wel in aanmerking kwam voor een vergunning om te bouwen of voor het verkavelen van gronden.”
De planschaderegeling is een zelfstandig vergoedingsmechanisme dat los staat van elke vraag naar (fout)aansprakelijkheid van de overheid wat de bestemmingswijziging betreft. Het inroepen van de planschaderegeling houdt in dat de eigenaar van een onroerend goed waarvan een ruimtelijk uitvoeringsplan de bestemming nadelig wijzigt (bijvoorbeeld bouwverbod) tegen de overheid een vordering kan instellen voor de vergoeding van de aan de bestemmingswijziging inherente schade.
Om aanspraak te maken op een vergoeding wegens planschade, moet men bewijzen dat het perceel voor inwerkingtreding van het uitvoeringsplan, ‘in aanmerking’ kwam voor een omgevingsvergunning. Hoewel dit niet spoort met de wettelijke grondslag wordt deze voorwaarde in de rechtspraak meer dan eens zo ingevuld dat de vermeend benadeelde in dit geval moet aantonen dat hij een omgevingsvergunning had kunnen bekomen. Vervolgens maakt men dan de vergelijking met de mogelijkheid om een vergunning te bekomen onder gelding van het nieuwe uitvoeringsplan.
De gevolgen van deze interpretatie zijn verontrustend:
ondanks concrete beleidsintenties en -uitingen die zonder overweging de haalbaarheid van een omgevingsvergunning uitsluiten verwijzend naar op één of andere manier geformaliseerde beleidslijnen (buiten het omgevingsinstrumentarium), kan een koper van zo’n perceel zich niet beroepen op de planschaderegeling vermits de effectieve herbestemming door planwijziging nog niet is geformaliseerd,
tegelijk heeft een koper pas recht op planschadevergoeding mits een nieuw in werking tredend uitvoeringsplan een relevante gebruiksbeperking determineert,
zolang zo’n uitvoeringsplan achterwege blijft, is een aanspraak op vergoeding/vrijstelling onvoldoende actueel in het licht van de bijzondere planschaderegeling,
art. 17 van het Ger.W. maakt het weliswaar mogelijk dat rechtssubjecten die zich – a priori – tegen concrete voorzienbare nadelen willen wapenen, al kunnen ageren met een vordering in extracontractuele aansprakelijkheid nog voor de benadeling zich werkelijk voordoet, maar de schade moet dan wel voldoende voorzienbaar zijn en bovendien is deze mogelijkheid zowel bij leken als minder ervaren professionelen weinig gekend,
in de rechtspraktijk krijgt de toepassingsvoorwaarde van het in aanmerking komen voor vergunning voorafgaand aan de formele bestemmingswijziging te vaak een invulling die zich niet beperkt tot een -zoals door de decreetgever beoogde – appreciatie in abstracto maar, in tegendeel, een concrete beoordeling van de vergunbaarheid impliceert (d.w.z. rekening houdend met alle randfenomenen, de feitelijke context, et cetera).
Vanuit CIB Vlaanderen hebben we de minister dan ook verzocht om meer duiding rond de vraag of er een impact op planschadevergoedingen beoogd wordt. Een zij-effect zou immers kunnen zijn dat via de omweg van de ‘onvergunbaarheid’ a priori, planschadevergoedingen vermeden worden zodra de inherente bouwvrije zones alsnog in het geëigende instrumentarium van de ruimtelijke ordening verankerd worden.
Bron: CIB.be
